Cesta za společným MY (edice Kupujeme)

Cesta za MY - tak se jmenovala série, do níž jsem se na předešlém blogu jednou za čas vyplakala ohledně toho, jak (ne)jde koupě a rekonstrukce našeho bytu. A seznala jsem, že pro účely tohoto, nového, zápisníčku bude lepší udělat jeden výcuc formou dvou až tří delších článků než sem prachsprostě nakopírovat dobové a dnes již neaktuální články z blogu předešlého. Dopředu si nejsem jistá rozsahem, ale budu se určitě snažit být stručnější než jsem byla na původním blogu, kde se celý proces rozlezl na pět článků, a minimálně šestý ještě visel ve vzduchu. Prostě to narvu do jednoho a pro jistotu to ještě rozdělím na kapitoly. Tak tedy:

Hledáme 

V druhé půlce minulého roku jsme s Lu seznaly, že náš vztah dospěl do fáze sestěhování. Lu sice již bydlela ve vlastním, ale do jejího bytu bychom se stěží vešly ve dvou, natož s šesti kočkama. Daly jsme peníze dohromady, za pomoci excelové tabulky jsme sestavily celkový možný rozpočet a vyrazily jsme za hypotečním specialistou, protože obíhat banky se nám nechtělo.

Situace ohledně úroků i nabídky trhu byla nejistá, takže jsme se rozhodly pro předschválenou hypotéku. Banka se zaručí zafixovaným úrokem a maximální částkou, kterou vám půjčí a vy se zase zaručíte, že do dané doby najdete nemovitost a začnete čerpat onen úvěr; pokud nenajdete, zaplatíte bolestné ve výši několika desítek tisíc (a v některých případech dokonce poměru maximální částky, kterou jste mohli čerpat). Zároveň se nemůže stát, že po prohlídce bytu projevíte zájem o jeho koupi, ale nakonec zjistíte, že vám na něho banka nepůjčí; nebo že vás předběhne někdo, kdo už má od banky úvěr předschválený, takže prodávající dá raději přednost jemu. A zlomily jsme poradcův osobní rekord - banka nám hypotéku schválila za dva dny.

Inzeráty jsme projížděly už nějaký čas před návštěvnou hypotekáře. Chtěly jsme mít představu o nabídce, ale hlavně i o požadavcích - abychom si je nevyjasňovaly až během procesu výběru a prohlídek. Tehdy jsme narazily na jeden jediný, který nám padl do oka. Volala jsem prakticky hned, ale bylo nám oznámeno, že inzerát je už neplatný. Posteskly jsme si a hledaly dál. Po pár dnech však byl onen byt inzerovaný znova. 

Okamžitě jsem žhavila telefon, aby nám ho nikdo nevyfoukl, když je o něj takový zájem. Byla jsem dokonce tak rychlá, že překvapený realiťák ještě neměl klíče, a tak jsme si musely na prohlídku počkat několik dní. Trochu mě to tehdy zarazilo - vždyť už byt inzerovaný jednou byl, tak by měl mít realiťák klíče - ale nakonec jsem porovnáním čísel zjistila, že původně byl nejspíš prodáván přes jinou realitku.

Během čekání na prohlídku jsem rozjela pátrání na internetech. Podle fotek se nám podařilo natipovat lokalitu a pak i konkrétní byt. A zjistily jsme, že je tam jakési věcné břemeno. To byl první zádrhel, protože je to v prvé řadě stopka pro čerpání hypotéky. Napsala jsem si to do seznamu nepohodlných otázek pro prohlídku.

Nalézáme 

Po pár dnech od prvního telefonátu jsme se s realiťákem sešly před domem. Bytovka (nikoliv panelák), působící poměrně moderním dojmem. Fasáda zažila už lepší dny, dodatečně zateplen byl jenom z boků, ale už v inzerátu stálo, že dům byl již s nějakou základní izolací stavěn. Byt se nacházel až v horním patře, kam jsme vystoupali výtahem - ano, tím výtahem, který je hlavním tématem aktuálních schůzí SVJ.

Byt samotný působil vzdušně, výhled z prostorného balkonu byl malebný. Na fotkách však působil méně... opotřebovaně. V každé místnosti byla jiná podlaha - oloupané lino, popraskaná plovoučka, ošoupaný vinyl a přežívající kachličky. V nemoderní koupelně bojler, z něhož lezly dráty. V celém stropním prostoru předsíně byl vytvořen jeden obří úložný prostor, který dokonce kopíroval zatáčku do koupelny, takže pokud byste se chtěli dostat na jeho samotný konec, museli byste nejen lézt po břiše rovně, ale i za roh. Vytápění bylo řešené elektrickými přímotopy. A to byly jen věci, které byly na první pohled vidět.

Realiťáka jsem konfrontovala i s věcným břemenem, kdy se nás snažil uklidnit, že jde jen o pozůstatek po rozvodovém řízení, a celá věc se už řeší na katastrálním úřadu, takže do pár dnů bude vše v pořádku (dopředu mohu prozradit, že nebylo, a byl to tak další klacek pod nohama). Rovněž mi potvrdil, že to zmizení původního inzerátu nejspíš souviselo s tím, že pan prodávající nabízel byt původně přes jinou realitku - a dokonce si v mezičase nebyl jistý, jestli byt bude pronajímat nebo ho prodá, nicméně teď kupuje jinou nemovitost, kterou chce prodejem bytu financovat.

Sám od sebe nadhodil, že zkusí s majitelem vyjednat slevu ještě o sto tisíc dolů kvůli tomu, že on sám by si nekoupil byt s elektrickými přímotopy, a má zažádáno o odhad infrapanelů - to právě kvůli zdůvodnění té slevy. Se slevou to bylo nakonec jako na houpačce - hlavně kvůli prodávajícímu, který byl nejen matlák, ale nejspíš i špekulant. Realiťák se se mnou snažil o slevě jednat, ale rovnou jsem mu řekla, že mi má na férovku říct kolik je jeho spodní hranice, že tyhle tanečky nemám ráda. Nakonec šli dolů jen o 70 tisíc z inzerované ceny, ale pořád lepší než drátem do oka.

Bereme? Bereme

S Lu jsme se rozhodly, že do toho půjdeme; zejména i kvůli tomu, že Lu měla známého, co rekonstruuje byty, a který nám slíbil, že se o rekonstrukci postará (to byl další obrovský klacek - snad i kmen - pod nohama). Vyrozuměly jsme hypotečního specialistu, ten nás nasměroval na bankovního specialistu, a ten nám zaslal požadavky, které banka potřebuje pro online odhad. A bylo jich nesmyslně mnoho. Přehrála jsem to na realiťáka, ať se stará. Ten z toho napřed šílel, ale nakonec se s tím nějak popral, a rovnou nás začal tlačit to rezervační smlouvy.

Dneska bych rezervační smlouvu podepsala až po předložení konceptu kupní smlouvy, protože vzhledem k pozdějším komplikacím nás to opět postavilo do nevýhodné situace. Nicméně tehdy jsme rezervačku považovaly za čistou formalitu, a tak jsme ji podepsaly a ještě ten den poslaly realiťákovi rezervační poplatek (= provizi) ve výši 100.000 Kč.

Po pár dnech od podpisu rezervační smlouvy nám bankéř sdělil, že online odhad je o půl milionu nižší, a jestli máme finance i na tenhle schodek. No, měly jsme je, ale už to byly finance určené pro rekonstrukci, takže jsme banku požádaly o fyzický odhad s tím, ať předají kontakt rovnou na realiťáka, protože my nemáme ještě klíče. Samozřejmě, že se stejně odhadce ozval nám, a já ho musela přehrávat na realiťáka. Trvalo asi čtrnáct dní, než bylo černé na bílém, že ten náš byt stojí tolik, za kolik ho kupujeme, což mě nechávalo ve značné nejistotě. Vymýšlela jsem různé hrůzné scénáře, jak situaci s rozdílnými cenami vymyslet. Prostor na dodatečném smlouvání o prodejní ceně už nebyl, jelikož v rezervační smlouvě byla prodejní cena zaznamenána, a navíc pokud se prodávající cukal už se slevou sto tisíc (z níž nakonec bylo sedmdesát), rozhodně se nedalo počítat s ničím dalším.

Břemeno a vemeno 

Pamatujete na věcné břemeno z předešlé části, o němž už při prvotní prohlídce realiťák tvrdil, že se pracuje na jeho odstranění, a že jde jen o formalitu z dob rozvodu prodávajícího? Tak teprve po 28 dnech od této prohlídky (a v době čekání na fyzický odhad) z realiťáka vypadlo, že konečně katastrální úřad vyznačil plombu (takže bude odstraněná za více než tři týdny). Konfrontovala jsem ho s tím, že už ta měla být přece dávno pryč. Začal koktat, že v době prohlídky se na tom skutečně pracovalo, nicméně na úřad poslal samotného majitele, a ten tam odevzdal nevyplněné papíry, které úřednice jenom založila jako chybné, a že kdyby se on sám nezačal zajímat proč ještě není vyznačená plomba, nejspíš by se doteď nic nedělo.

Proces odstranění věcného břemena nám tak začal značně komplikovat další postup. Mělo totiž dojít k podepsání smlouvy u advokátky. Nicméně v konceptu smlouvy jsem se dočetla, že kupující odstraní věcné břemeno až na základě složení kompletní kupní částky na účet advokátky. V praxi by tohle znamenalo, že banka napřed musí uvolnit peníze a až pak začne prodávající odstraňovat věcné břemeno. To kolidovalo s bankou, která to měla naopak - peníze budou až nebude břemeno. A o odstranění sice už zažádáno bylo, ale jelikož tento prostý úkon napoprvé nevyšel, byla jsem trochu skeptická k tomu, zda druhý pokus bude stoprocentně úspěšný.

Kdyby nevyšel i na druhý pokus, nebyl by problém třetí, řeknete si. Nebyl - za předpokladu, že by pan prodávající na prodej bytu nespěchal kvůli tomu, že i on sám někde něco kupuje a tlačí se na něho s termínem. V závěru jsme tak byly nucené zavázat se k tomu, že výsledek jeho snažení (odstranění plomby) proběhne správně, jinak nám hrozí smluvní pokuta za pozdní složení kupní ceny.

A aby toho nebylo málo, pár hodin před podpisem smlouvy u advokátky mi volá realiťák, zda by nám nevadilo, že termín splatnosti se posune z běžných dvou až tří měsíců na tři týdny. Srovnala jsem ho do latě tím, že ještě není ani odstraněné věcné břemeno a já už se mám zavazovat k tomu, že banka stihne peníze poslat ne za tři týdny, ale s přihlédnutím k termínu splnění podmínky o odstranění věcného břemena se dostáváme na 11 dní.

Doslova jsem se měla zavázat k tomu, že pan prodávající žádost podal správně, že úřednice při odstranění břemena nepochybí, a že pak banka za 11 dní bude schopná poslat na účet advokátky peníze a nebude už vymýšlet žádné další chujoviny. Banka, která je zvyklá posílat tyhle peníze do dvou až tří měsíců, jak se v běžných smlouvách píše. Pokud něco z toho nevyjde, budeme MY platit smluvní pokutu.

Řekla jsem mu, že to je snad špatný vtip, a ať se na mě nezlobí, že tohle určitě nemůže myslet nikdo vážně. Bylo vidět, že i on je ve stresu, ale že to dořešíme u advokátky před podpisem smlouvy, k němuž mělo dojít za pár hodin. Advokátka sídlila v Chebu - to je 40 km od Varů.

Smlouvání o smlouvě 

Tady přichází asi ten nejbizarnější moment celého procesu koupě našeho bytu. A protože chci být autentická, následující odstavce budou prostou (zkrácenou) kopií části původního příspěvku z doby, kdy to bylo čerstvé:

S realiťákem se scházíme před budovou, v níž sídlí advokátka, a čekáme na pana prodávajícího, který nám jako jediný chybí. Realiťák má předtuchu, a tak volá. Chvilku nechápavě blekotá do telefonu, a pak odchází stranou. Následně se vrací a sděluje, že pan prodávající prý dnes advokátce volal s tím, že chce změnit splatnost ze tří měsíců na tři týdny, a že měl za to, že se kvůli tomu dostavovat nemusí a ani to nestihne. Volíme tedy plán B - zavoláme mu před advokátkou a vymyslíme to jinak.

Advokátka sice potvrzuje, že jí volal prodávající s žádostí o změnu termínu splatnosti, ale že mu rovněž řekla, že to vyřídíme na místě. Realiťák se ptá, z jakého čísla jí prodávající volal, na čež zjišťuje, že to nebyl prodávající, ale jeho otec, na něhož má realiťák číslo, protože s ním taky párkrát musel jednat. Teď si musíme uvést zase věci na pravou míru - i přes to, že prodávajícímu je téměř padesát let, stojí mu za zády jeho skoro osmdesátiletý otec. Ne, nechci znát detaily. Přijímám to jako fakt.

Vytáčíme tedy prodávajícího (nikoliv jeho otce). Hned začíná s třítýdenní splatností a vysvětlením, že je to nepříjemná situace - vlastními slovy akce kulový blesk - protože i on někde něco kupuje, a je zkrátka v časovém pressu. Realiťák s ním diskutuje v obecné rovině, že takhle to běžně nechodí.

Po chvilce si vynucuju vstup. Představuji se panu kupujícímu a sděluji mu, že s jím stanovenou lhůtou splatnosti nesouhlasím, protože kvůli plombě pozdě odstraňovaného věcného břemene to nejsou tři týdny, ale s ohledem na víkendy něco málo přes týden, a že se mu rozhodně nehodláme zaručovat za systém banky pod hrozbou smluvní pokuty. Argumentuje tím, že i on musí dodržet šibeniční termín a dané riziko podstupuje, takže nevidí důvod, proč bychom to neměly dělat i my. Vysvětluji trpělivě panu prodávajícímu, že pokud se vystavuje riziku on, neznamená to, že má právo tohle vyžadovat i po nás.Pan prodávající mě tedy žádá, abych na bance zjistila, jak dlouho může trvat doručení peněz na účet. 

Odpovídám mu, že aby banka ty peníze vůbec poslala, je nutné zařídit ještě pár věcí, a to včetně dodání podepsané smlouvy, k čemuž on na místě jako jediný chybí. A že nemáme problém naši část peněz na úschovný účet doručit ihned po podpisu smlouvy. Pan prodávající se ptá, v jaké výši ty naše peníze jsou. Nejen, že to má napsáno v návrhu smlouvy, ale vlastně ho to ani nemusí zajímat - peníze stejně dostane vcelku až ve chvíli, kdy je advokátka na základě řadě podmínek uvolní.

Hovor si opět přebírá realiťák a snaží se přesně tohle prodávajícímu vysvětlit. Podle jeho mlčení si jsem jistá, že vůbec s žádnou advokátní úschovou nepočítá a celou dobu má za to, že mu ty peníze na účet pošleme rovnou. Pan prodávající si tedy vynucuje krátkou pauzu na to, aby zavolal protistraně, od níž sám kupuje nemovitost s možnostmi posunutí jeho termínu.

Mezitím se nám realiťák snaží vysvětlit situaci. Pan prodávající sám kupuje kdesi na dědině dům. Nejspíš napovídal protistraně, že má část peněz (nebo možná celou sumu) v hotovosti, a tak mu protistrana nacpala lhůtu splatnosti na mnohem kratší dobu než je náš kupní proces schopný zvládnout - a pokud to je schopný zvládnout, pak jen v případě bez jediného zaškobrnutí. Mimo to má mít smluvní pokutu snad kolem půl milionu. Do toho mu našeptává jeho skoro osmdesátiletý tatínek. Zkrátka a dobře - ideální obchodní partner.

Advokátka začíná obracet oči v sloup. Přikládám pod kotel - podmínka ve smlouvě týkající se odstranění věcného břemene až po zaplacení kupní částky koliduje s tím, že banka uvolní peníze až po odstranění věcného břemene. Advokátka mi sděluje, že o tomhle nevěděla, ale že když už bude předělávat smlouvu kvůli změně termínu, tak tam předělá i tohle.

Uběhlo dvacet minut a prodávající pořád nevolal, má stále obsazeno. Následně volá, že mu protistrana (a nejspíš i tatínek) povolila oddálení termínu jeho splatnosti, a zda by to šlo tedy posunout tak, aby to bylo na účtu pět týdnů od odstranění břemene. Realiťák se mu snaží vysvětlit, že i to je poměrně šibeniční termín a zdůrazňuje, že stejně bude muset čekat další tři týdny, až mu advokátka peníze pošle na jeho účet, kdy opět začíná kňučet. Realiťák už je značně podrážděný a říká, že průtahy jsou hlavně kvůli tomu, že na katastrální úřad dodali špatné papíry. Prodávající oponuje, že i realiťák se mu omlouval, že to podělal. Drama v přímém přenosu.

Nakonec prodávající konstatuje, že si to musí ještě promyslet a i realiťák se zvedá, s tím, že má další prohlídku bytu, a dnes už stejně víc nevymyslíme. Loučí se s námi a odchází. U stolu zůstáváme my dvě s Lu a advokátka. Všechny tři na sebe vyděšeně hledíme a mlčíme. Za jiných okolností by to bylo naše poslední setkání, ale problém je v rezervačním poplatku. Pokud od toho odstoupíme my, propadne, což si nemůžeme dovolit.

Konec dobrý, všechno dobré

Už na (zbytečné) cestě zpět nám volal realiťák s náhradním termínem, na který by se měl už prodávající dorazit. Já se pak druhý den nechávám uklidnit informací od bankéře, že peníze po schválení úvěru posílá banka do několika dnů. Věcné břemeno na druhý pokus katastr zrušil. Já ještě našla jednu nesrovnalost (potenciální past) ve smlouvě, na kterou jsem advokátku upozornila, a dostala pochvalu.

Smlouvu už jsme na druhý pokus podepsat zvládli. Prodávající čuměl celou dobu do stolu, a na konci se omluvil... realiťákovi a advokátce. Na nás jaksi zapoměněl. Ale co už. Se všemi potřebnými dokumenty letím na katastr a podávám žádost o přepis. Banka nám dává možnost za dva tisíce korun uvolnit peníze na základě vkladu, čímž se proces předání bytu zkracuje o cca tři týdny.

Po nich se scházíme s prodávajícím a realiťákem před už naším bytem, který je nám oficiálně předáván. Prodávající se chlubí, že se podílel na stavbě bytovky, a tak měl přednostní právo na koupi bytu - proto vybral právě tento. Je pravda, že jako jediné máme parapety z jakéhosi kamene, a ne z plechu jako ostatní. A že kuchyňská linka z jednoho celistvého kusu musela být do bytu vynesena nejspíš ještě po lešení, protože v druhé části se dozvíte, že po schodech to nejde.

S hrůzou zjišťujeme, že vestavěnou vyvýšenou postel si neodvezl. Takovou, kterou byste si dali do místnosti se stropy vysokými přes tři metry - ne do místnosti, v níž jsou stropy vysoké 2,6 metrů, tudíž ona postel je ve výšce cca 1,6 metrů od země, a navíc uprostřed místnosti, tudíž překáží snad úplně ve všem. V hlavě už si plánujeme rekonstrukci - podlahy, koupelna, topný systém včetně zásahu do elektřiny, částečně kuchyňská linka... když to půjde dobře, tak do měsíce, maximálně do dvou (haha).

Pan realiťák nám po opsání elektroměrů a vodoměru předává protokoly, urychleně se loučí a spěchá vydělávat peníze jinam. Pan prodávající nás ještě představuje domovníkovy slovy: „To jsou nové nájemnice,“ načež ho Lu s diplomatickým úšklebkem opravuje - majitelky. Po šesti letech jsem opět velkostatkářka oddána s bankou svazkem hypotečním. Od stavu majetkového, který jsem před šesti lety opustila, mě dělí už jen jedna jediná rekonstrukce... a ta bude přece v pohodě.

Kdyby byla, neměli byste příště možnost číst další článek o cestě za společným MY. A to bych vám nemohla udělat.